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在地产行业,一直有一句话,叫短期看金融,中期看土地,长期看人口。其中短期看金融,也可以理解为是“政策”。

为了支持地产,央行和银保监联合发布,针对2022年双十一发布的“金融16条”进行部分延期,延到了2024年12月31日。而金融16条,在公开的政策文件中,是没有期限的,非业内人士根本无法获知是哪一条。


【资料图】

对地产寒冬来说,只要是政策,都可以被解读“救市”,视为对地产的“不放弃”。看似利好,实则可能是“利空出尽”。

政策调整越是频繁,市场需求越是会压制,横盘现象就是越会明显。

本质逻辑,是预期。

如果官方的预期是以“稳房价”为干预目标,那对购房者的预期就是“不涨价”。没有人愿意持有“不涨价的房子”,我之前假设过极端情况,如果房产不再涨价,即便是0利率,也无法刺激增量需求。

因为这个时候,购房就是消费,类似汽车一样的大宗消费。

作为一个消费品,消费者的逻辑是简单的,有钱就买,合适就买。

所以,问题就转化为有钱没钱。

因此,在“房住不炒”的真言下,大多数房产都可能是“负资产”,任何不以“增加收入”为目标的政策,都无法激发存量需求。

而且,越出政策越会压制需求。

“早买多吃亏,晚买有折扣”,消费心态也成为消费形态。

如果把房地产作为金融产品,增值、保值都成为其关键要素。这时候购房实际上算“投资”,如果预期管理得当,“借钱”投资未尝不可。

这个道理,大人们肯定懂,就是卖萌喊口号。

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前几天,郑州金水免费赠房的消息也刷新了市场的认知。

“如果有需要,房产免费过户,帮忙还房贷即可。”

这样的房产,不在少数。对房产持有人来说,主要是“债务”的转移,因为这类房产多数是“市场价”根本无法覆盖“按揭贷款额”。对购房者来说,可能是以高于市场价的价格购买了房产。

妥妥的负资产。

以目前的趋势来看,非核心城市和核心城市外围,都有这个趋势。随着人口下滑,财政集中。头部的城市获得了更多的资源,但也“献祭”那些落后的城市。

另一方面,随着某些城市和板块的“空心化”,资产价值下滑,资产持有人针对持有成本的付费意愿会逐渐下滑,比如物业费等等,将导致物业公司退场,资产荒废等等。

这不是危言耸听。

因此,对地产的思路也形成了两种,一种是打造超大型城市,将资源集中,保障基建的最大化效率。一种是打造均衡发展,保证避免资源过度集中,挤兑等等。

不同的人群,会有不同的倾向度,也代表着不同的利益相关。

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