文:丁祖昱评楼市


(资料图片)

2023年至今,多个城市完成了集中供地,从出让结果来看,长三角土地市场回暖明显,先是杭州月内土拍两次“高温”,再是苏州园区楼板价再创新高,近日,南京土拍也迎来开门红,整体溢价率7.98%,仅次于2021年首批集中供地。

集中供地以来,长三角一直都是最受欢迎的区域,在整体市场承压的2022年,房企投资金额中近五成位于长三角。

进入2023年,随着市场逐步复苏,长三角土地市场也已率先出现了回暖征兆,在这其中有零星民企代表开始拿地,虽然以个案为主,但算是个积极的信号。

我们认为,2023年房企是否恢复投资,主要还是看规模民企是否开始拿地。

南京土拍“开门红”

近日,南京完成了2023年首批集中供地的出让,成为继杭州、苏州后长三角第三个进行集中供地出让的热点城市。

南京第一批次挂牌的涉宅用地共11宗,总建面91.2万方,起拍总价163.6亿,虽然较2022年首批集中供地建面规模降低了四成,但是地块质量较优,分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城热门板块。

在优质地块的推动下,南京本轮土拍吸引近30余家房企参拍。

从出让结果来看,11宗地块全部成交,其中有4宗激烈竞拍至摇号阶段,另外3宗溢价成交,4宗底价成交,整体成交溢价率7.98%,仅次于2021年首批集中供地。

其中关注度最高的建邺区G03号地块,在12轮竞价后进入摇号阶段,最后一轮竞价中报价直接从28.6亿元增加至30.9亿元,达到最高限价,成交楼板价为43173元/平方米,较之前周边成交的国贸G70地块楼板价提升约2500元/平方米,成为建邺区楼板价第二高的地块。

此次南京土地市场的高热,除了部分地块自身条件优越以外,也与近期南京购房政策持续宽松、市场的回暖、行业的预期回升有较大关联。

杭州、苏州热度高

不仅仅是南京,从2023年至今的集中供地情况来看,除了1月12日宁波土拍竞拍热度冷热分化显著之外,杭州和苏州地市热度都明显较高。

2023年2月7日和21日,杭州月内土拍两次“高温”,分别是2022年最后一批集中供应和2023年第一批集中供应,这两次土拍前后仅差了14天,总出让金额达到271.8亿元。

具体来看,2月7日完成了2022年12月公告的第五轮集中供地,在仅有5宗精品地块供应的情况下,整体溢价率达到10.9%,刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地块中,有9宗来自热点区域,包括萧山市北、滨江浦沿、钱江新城二期、余杭未来科技城、临平核心区、良渚新城等地。

在优质地块的带动下,参拍房企数量超过60家,最终8宗地块迅速达到封顶价格、进入摇号环节,其中最热门的萧山市北地块出现了60家房企争抢的局面。

苏州方面,2月16日开启了2023年首轮集中土拍,一批次6宗地均成功出让,总成交建面37.4万平方米,成交总金额83.9亿元。

虽然供应体量较低,但质量上相对较佳,11宗地块中,有3宗来自园区(2月16日竞拍)、4宗来自狮山(2月23日竞拍),均位于配套完善的热点板块,属于比较优质的土地资源。

尤其是园区湖西地块,起始楼面价高达31000元/平方米,创下园区起拍单价新高,加之区位优越、所在板块宅地断供多年,该地块经过65轮竞拍,进入线下摇号环节,共有31位竞买人参与现场摇号。最终成交总价36.43亿元,成交楼板价35650元/平方米,溢价率15.00%。

在该地块的带动之下,苏州土拍热度大幅回升,整体溢价率达到6.07%,超过了2022年任意一轮次。

个别民企代表开始拿地

自2021年集中供地以来,长三角区域一直都是房企的投资热点,2022年全年,有近五成房企投资金额位于长三角。

从目前杭州、苏州及南京的集中土拍情况来看,2023年的土地市场热度明显上涨,长三角地市也或将率先回暖。

在这其中,我们看到了个别民企代表开始拿地的积极信号。如,杭州两次土拍中,中天美好、兴耀房地产、新城控股、滨江房产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水、伟星房产等浙系民企均有斩获;南京土拍中,伟星还摇得了南京首轮土拍中最热门地块,这也是伟星今年继杭州之后在22城拿的第二宗地。

同时,久未露面的外地房企也出现在了竞得名单中,如苏州土拍吴中光福地块被山西万信房地产开发有限公司底价拿下;杭州土拍两宗萧山地块分别被南通市政和南通神辉置业收入囊中。

但需要注意的是,无论是杭州、苏州、南京还是其他城市,目前拿地主力依旧是央国企,且热门地块主要落入国央企囊中。

我们认为,要判断房企投资是否恢复,主要还是看规模民企是否开始拿地,但目前来看,民企虽然有个别代表拿地,但投资还未普遍复苏。

整体来看,虽然这些城市在优质地块的加持下,出现了回暖,但企业端投资全面回暖仍难度颇大,市场仍是高度集中。

从目前的土拍情况来看,市场所期待看到的,其实是另一类规模较大、且许久未有投资动作的民企现身,但遗憾的是,从目前这几个土拍热点城市来看,此类民企仍未现身,这在一定程度上也说明规模民企投资仍处在弱复苏的状态之中。

我们期待,在经过一段时间的调整后,未来将有更多民企走进土拍市场,带动市场热度的回升。尤其是部分去年在集中供地中没有或少量拿地的民企,无论是出于补仓需求,还是随着市场复苏而恢复投资,“换仓提质”都是一个不错的选择。

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