文：丁祖昱评楼市
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2023年至今，多个城市完成了集中供地，从出让结果来看，长三角土地市场回暖明显，先是杭州月内土拍两次“高温”，再是苏州园区楼板价再创新高，近日，南京土拍也迎来开门红，整体溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。
集中供地以来，长三角一直都是最受欢迎的区域，在整体市场承压的2022年，房企投资金额中近五成位于长三角。
进入2023年，随着市场逐步复苏，长三角土地市场也已率先出现了回暖征兆，在这其中有零星民企代表开始拿地，虽然以个案为主，但算是个积极的信号。
我们认为，2023年房企是否恢复投资，主要还是看规模民企是否开始拿地。
南京土拍“开门红”
近日，南京完成了2023年首批集中供地的出让，成为继杭州、苏州后长三角第三个进行集中供地出让的热点城市。
南京第一批次挂牌的涉宅用地共11宗，总建面91.2万方，起拍总价163.6亿，虽然较2022年首批集中供地建面规模降低了四成，但是地块质量较优，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城热门板块。
在优质地块的推动下，南京本轮土拍吸引近30余家房企参拍。
从出让结果来看，11宗地块全部成交，其中有4宗激烈竞拍至摇号阶段，另外3宗溢价成交，4宗底价成交，整体成交溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。
其中关注度最高的建邺区G03号地块，在12轮竞价后进入摇号阶段，最后一轮竞价中报价直接从28.6亿元增加至30.9亿元，达到最高限价，成交楼板价为43173元/平方米，较之前周边成交的国贸G70地块楼板价提升约2500元/平方米，成为建邺区楼板价第二高的地块。
此次南京土地市场的高热，除了部分地块自身条件优越以外，也与近期南京购房政策持续宽松、市场的回暖、行业的预期回升有较大关联。
杭州、苏州热度高
不仅仅是南京，从2023年至今的集中供地情况来看，除了1月12日宁波土拍竞拍热度冷热分化显著之外，杭州和苏州地市热度都明显较高。
2023年2月7日和21日，杭州月内土拍两次“高温”，分别是2022年最后一批集中供应和2023年第一批集中供应，这两次土拍前后仅差了14天，总出让金额达到271.8亿元。
具体来看，2月7日完成了2022年12月公告的第五轮集中供地，在仅有5宗精品地块供应的情况下，整体溢价率达到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值。
2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地块中，有9宗来自热点区域，包括萧山市北、滨江浦沿、钱江新城二期、余杭未来科技城、临平核心区、良渚新城等地。
在优质地块的带动下，参拍房企数量超过60家，最终8宗地块迅速达到封顶价格、进入摇号环节，其中最热门的萧山市北地块出现了60家房企争抢的局面。
苏州方面，2月16日开启了2023年首轮集中土拍，一批次6宗地均成功出让，总成交建面37.4万平方米，成交总金额83.9亿元。
虽然供应体量较低，但质量上相对较佳，11宗地块中，有3宗来自园区（2月16日竞拍）、4宗来自狮山（2月23日竞拍），均位于配套完善的热点板块，属于比较优质的土地资源。
尤其是园区湖西地块，起始楼面价高达31000元/平方米，创下园区起拍单价新高，加之区位优越、所在板块宅地断供多年，该地块经过65轮竞拍，进入线下摇号环节，共有31位竞买人参与现场摇号。最终成交总价36.43亿元，成交楼板价35650元/平方米，溢价率15.00%。
在该地块的带动之下，苏州土拍热度大幅回升，整体溢价率达到6.07%，超过了2022年任意一轮次。
个别民企代表开始拿地
自2021年集中供地以来，长三角区域一直都是房企的投资热点，2022年全年，有近五成房企投资金额位于长三角。
从目前杭州、苏州及南京的集中土拍情况来看，2023年的土地市场热度明显上涨，长三角地市也或将率先回暖。
在这其中，我们看到了个别民企代表开始拿地的积极信号。如，杭州两次土拍中，中天美好、兴耀房地产、新城控股、滨江房产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水、伟星房产等浙系民企均有斩获；南京土拍中，伟星还摇得了南京首轮土拍中最热门地块，这也是伟星今年继杭州之后在22城拿的第二宗地。
同时，久未露面的外地房企也出现在了竞得名单中，如苏州土拍吴中光福地块被山西万信房地产开发有限公司底价拿下；杭州土拍两宗萧山地块分别被南通市政和南通神辉置业收入囊中。
但需要注意的是，无论是杭州、苏州、南京还是其他城市，目前拿地主力依旧是央国企，且热门地块主要落入国央企囊中。
我们认为，要判断房企投资是否恢复，主要还是看规模民企是否开始拿地，但目前来看，民企虽然有个别代表拿地，但投资还未普遍复苏。
整体来看，虽然这些城市在优质地块的加持下，出现了回暖，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。
从目前的土拍情况来看，市场所期待看到的，其实是另一类规模较大、且许久未有投资动作的民企现身，但遗憾的是，从目前这几个土拍热点城市来看，此类民企仍未现身，这在一定程度上也说明规模民企投资仍处在弱复苏的状态之中。
我们期待，在经过一段时间的调整后，未来将有更多民企走进土拍市场，带动市场热度的回升。尤其是部分去年在集中供地中没有或少量拿地的民企，无论是出于补仓需求，还是随着市场复苏而恢复投资，“换仓提质”都是一个不错的选择。
